İzmir Kiracı Tahliye Davası Avukatı — Süreç ve Avukatlık Ücreti [2026]

İzmir kiracı tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 350-356. maddeleri çerçevesinde mülk sahibi ile kiracı arasındaki hukuki ilişkiyi düzenleyen önemli bir dava türüdür. Bir kiracının kiralanan taşınmazdan çeşitli nedenlerle çıkarılmasına kiracı tahliyesi denir. Tahliye taahhütnamesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, icra takibi yoluyla tahliye ve iki haklı ihtar ile tahliye gibi farklı yöntemler mevcut olup her birinin kendine özgü koşulları ve süreleri bulunmaktadır.

Önemle belirtmek gerekir ki kira sözleşmesinin süresinin dolması tek başına kiracının mülkten çıkarılacağı anlamına gelmez. Kiracı kendi rızasıyla çıkmadıkça sözleşme aynı koşullarda yenilenerek devam eder. Mülk sahibinin kiracıyı taşınmazdan çıkarabilmesi için yasada belirtilen haklı sebeplerden birinin gerçekleşmiş olması zorunludur.

Kiracı tahliye sürecinde hukuki prosedürlere uyulması hem mülk sahibi hem de kiracı açısından büyük önem taşır. Hukuki adımlar atılmadan gerçekleştirilen hamleler her iki tarafın da mağdur olmasına yol açabilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren deneyimli bir avukattan destek alınması tavsiye edilmektedir.

İzmir Kiracı Tahliye Davası Açma Şartları

İzmir kiracı tahliye davası açmak için aşağıdaki şartlardan en az birinin oluşması gerekir:

• 10 yıllık uzama süresinin dolması: Kiracının kira sözleşmesi süresi + 10 uzama yılı boyunca mülkte ikamet etmesi halinde, herhangi bir gerekçe gösterilmeksizin tahliye davası açılabilir.
• İhtiyaç nedeniyle tahliye: Mülk sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da iş yeri ihtiyacı bulunması halinde dava açılabilir.
• Tahliye taahhütnamesi: Kiracı geçerli bir tahliye taahhütnamesi imzaladıysa, taahhüt edilen tarihte tahliye gerçekleşmezse icra takibi başlatılabilir.
• İki haklı ihtar: Kiracının aynı kira yılı içinde iki kez kira bedelini ödememesi veya geç ödemesi halinde iki haklı ihtar çekilir ve ardından tahliye davası açılır.
• Kira borcunun ödenmemesi: Kiracı kirayı ödemiyorsa tahliye talepli icra takibi başlatılır; yasal süre içinde borç ödenmezse icra hukuk mahkemesinde tahliye kararı alınır.
• Kiracının başka evinin olması: Kiracının veya eşinin aynı ilçe sınırları içinde kendine ait konutu bulunması ve mülk sahibinin bunu kira sözleşmesi sırasında bilmemesi halinde tahliye davası açılabilir.
• Özen yükümlülüğüne aykırılık: Kiracının taşınmaza zarar vermesi veya komşuluk hukukuna aykırı davranması halinde ihtar çekilerek tahliye sağlanabilir.

Tahliye Türleri — Şartları ve Tahmini Süreleri

Aşağıdaki tabloda İzmir’de en sık karşılaşılan tahliye türleri, yasal şartları ve ortalama dava süreleri özetlenmektedir:

Kiracı Tahliye Davası Nedir, Nasıl Açılır?

İzmir kiracı tahliye davası, kiracının yasal koşulların oluşması halinde mahkeme kararıyla veya icra takibi yoluyla taşınmazdan çıkarılmasını sağlayan hukuki süreçtir. “Kiracı çıkarma davası” olarak da bilinen bu davanın açılabilmesi için mutlaka haklı bir sebep gerekir; haklı sebep olmadan kiracının tahliyesi mümkün değildir.

İhtiyaç Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

İhtiyaç nedeniyle tahliye, uygulamada en yaygın tahliye nedenlerinden biridir. Mülk sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları), üstsoyu (anne-babası) veya kanuni olarak bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da iş yeri ihtiyacı bulunması halinde bu dava açılabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının kabul edilmesi için:

• İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
• Belirli süreli sözleşmelerde süre bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
• Belirsiz süreli sözleşmelerde 6 aylık kira döneminin sonundan en az 3 ay önce ihtarname çekilmelidir.
• Tahliye kararı sonrasında taşınmaz, ihtiyaç sahibi tarafından en az 3 yıl kullanılmalıdır. Aksi halde eski kiracıya tazminat ödenmek zorunda kalınır.

Bu durum konutlar için geçerli olduğu gibi iş yerleri için de aynı şekilde uygulanır. Gayrimenkul ve emlak hukuku alanında deneyimli bir avukatla çalışmak, ihtiyaç nedeniyle tahliye sürecini hızlandıracaktır.

Tadilat Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Taşınmazın yeniden inşa edilmesi, esaslı onarım, genişletme veya değişiklik gerektirmesi halinde tadilat nedeniyle tahliye davası açılabilir. Bu tahliye türünde mahkeme genellikle bilirkişi raporu ve tadilat projesini talep eder.

Dikkat edilmesi gereken hususlar:

• Tadilat süresince taşınmazın kullanılmasının imkansız olduğu ispatlanmalıdır.
• Tadilat sonrasında taşınmaz 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.
• Eski kiracıya öncelikli kiralama hakkı (ön alım hakkı) tanınır.
• Bu hak kullanılmaz ve mülk başkasına kiralanırsa, eski kiracıya en az 1 yıllık kira tutarı tazminat ödenir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Tahliyesi

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair verdiği tek taraflı yazılı beyandır. Uygulamada kiracıyı tahliye etmenin en hızlı yollarından biridir.

Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları:

• Taahhütname, kiralananın kiracıya tesliminden sonra düzenlenmiş olmalıdır (sözleşme ile aynı tarihli taahhütname geçersiz sayılır).
• Belirli bir tahliye tarihi içermelidir.
• Kiracının özgür iradesiyle imzalanmış olmalıdır.
• Yazılı olmalıdır (noter tasdiki şart değildir ancak ispat kolaylığı sağlar).

Geçerli bir taahhütname varsa ve kiracı belirlenen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, mülk sahibi 1 ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. İcra hukuku alanında deneyimli bir avukat bu süreci en hızlı şekilde yönetecektir.

10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye

Süreli bir kira sözleşmesinin bitmesi kiracının mülkten çıkarılacağı anlamına gelmez. Ancak kiracının sonsuza dek taşınmazda kalması da mülk sahibinin mülkiyet hakkını ihlal eder. Bu dengeyi sağlamak amacıyla kanun, sözleşme süresinin ardından 10 uzama yılı dolduğunda kiracının sebepsiz olarak tahliye edilmesine olanak tanımaktadır.

Örnek: 1 yıllık kira sözleşmesi 1 Ocak 2016’da başladıysa, sözleşme 1 Ocak 2017’de sona erer. 10 uzama yılı 1 Ocak 2027’de dolacaktır. Mülk sahibi, 3 ay önceden bildirim yaparak tahliye davası açabilir. Bu davada herhangi bir gerekçe göstermek zorunda değildir.

Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

Mülk sahibi, kiracının kira borcunu ödememesi halinde iki farklı yol izleyebilir:

1. Tahliye talepli icra takibi: Kiracıya 30 günlük ödeme süresi verilir. Bu sürede borç ödenmezse icra hukuk mahkemesinden tahliye kararı talep edilir. Bu yol genellikle daha hızlı sonuç verir.

2. İki haklı ihtar ile tahliye: Kiracı aynı kira yılı içinde 2 kez kira borcunu ödemez veya geç öderse, her defasında yazılı ihtarname çekilir. Kira yılının sonunda tahliye davası açılır.

Kiracının Başka Evinin Olması Halinde Tahliye

Kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin, kiralanan taşınmazla aynı ilçe sınırları içinde kendine ait bir konutunun bulunması tahliye sebebidir. Ancak burada kritik bir şart vardır: mülk sahibi, kira sözleşmesini yaparken bu durumdan haberdar olmamalıdır. Eğer biliyorsa tahliye davası açma hakkını kaybeder.

Özen Yükümlülüğüne Aykırılık Nedeniyle Tahliye

Kiracının taşınmazı özenle kullanma ve komşuluk hukukuna uyma yükümlülüğü vardır. Bu yükümlülüğe aykırı davranan kiracıya yazılı ihtar çekilir ve kendisine aykırılığı düzeltmesi için en az 30 gün süre verilir. Süre sonunda durum düzelmezse tahliye davası açılır.

Bu süreçte ispat yükümlülüğü kiraya verendedir; fotoğraf, video, tanık ifadesi ve bilirkişi raporu gibi deliller önem taşır.

Tahliye Davası Süreci — Adım Adım Rehber

İzmir kiracı tahliye davası süreci, tahliye türüne göre farklılık göstermekle birlikte genel hatlarıyla şu adımlardan oluşur:

1. Ön Değerlendirme ve Strateji Belirleme

Tahliye sürecinin ilk adımı, mevcut durumun hukuki açıdan değerlendirilmesidir. Kira sözleşmesi, varsa tahliye taahhütnamesi, kira ödeme kayıtları ve ihtarname geçmişi incelenir. Hangi tahliye yolunun en uygun ve en hızlı olacağına bu aşamada karar verilir.

2. İhtarname Gönderilmesi

Çoğu tahliye türünde dava öncesinde kiracıya yazılı ihtarname gönderilmesi zorunludur. İhtarname noter aracılığıyla gönderilir ve yasal sürelere uyulması büyük önem taşır. Yanlış tarihlendirme veya eksik bildirim, davanın reddine neden olabilir.

3. Dava Dilekçesinin Hazırlanması

Yetkili mahkeme (taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi) belirlenir ve dava dilekçesi hazırlanır. Dilekçede tahliye nedeni, yasal dayanak ve deliller açıkça belirtilmelidir.

4. Tensip Zaptı ve Duruşma

Mahkeme dava dilekçesini kabul ettikten sonra tensip zaptı düzenlenir. Karşı tarafa tebligat yapılır ve duruşma günü belirlenir. İlk duruşma genellikle 1-3 ay içinde yapılır.

5. Delillerin İncelenmesi ve Karar

Tanık dinleme, bilirkişi incelemesi ve delil değerlendirmesi yapılır. Mahkeme tüm delilleri değerlendirdikten sonra tahliye kararı verir veya davayı reddeder.

6. İcra Yoluyla Tahliye

Mahkeme kararının kesinleşmesinin ardından kiracı taşınmazı kendiliğinden boşaltmazsa, icra dairesi aracılığıyla tahliye işlemi gerçekleştirilir. İcra takibi sürecinde kiracıya 15 günlük ek süre tanınır.

İzmir Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

İzmir kiracı tahliye davası ortalama 3 ay ile 1,5 yıl arasında sürebilir. Süreyi belirleyen en önemli faktörler tahliye türü, mahkemenin iş yükü ve davanın karmaşıklığıdır.

Tahliye türüne göre ortalama süreler:

• Tahliye taahhütnamesi ile icra takibi: 1-3 ay (en hızlı yöntem)
• Kira borcu nedeniyle tahliye talepli icra takibi: 3-8 ay
• İhtiyaç nedeniyle tahliye davası: 6 ay – 1,5 yıl
• 10 yıl uzama süresi sonrası tahliye: 6 ay – 1,5 yıl
• Tadilat nedeniyle tahliye: 6 ay – 1 yıl

İstinaf veya temyiz yoluna başvurulması halinde süre 2-3 yıla uzayabilir. Ancak mahkeme kararının icrası için kararın kesinleşmesi beklenmez; tahliye kararı verildiği anda icra takibi başlatılabilir.

Kiracı Tahliye Davası Avukatlık Ücreti ve Masrafları (2025-2026)

İzmir kiracı tahliye davası avukatlık ücreti, Türkiye Barolar Birliği tarafından yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) kapsamında belirlenir. Avukatlar bu tarifenin altında ücret belirleyemez; ancak davanın karmaşıklığına, süresine ve avukatın deneyimine göre ücret değişiklik gösterebilir.

2025-2026 AAÜT’ye Göre Kira Davalarında Asgari Avukatlık Ücretleri

Avukatlık Ücreti Dışındaki Masraflar

Avukatlık ücreti haricinde aşağıdaki masraflar da dava sürecinde ortaya çıkar:

• Mahkeme harcı: Maktu harçlar ve nispi harçlar (dava değerine göre)
• Tebligat giderleri: Her tebligat için posta masrafı
• Bilirkişi ücreti: İhtiyaç veya tadilat davalarında bilirkişi raporu gerekebilir
• Keşif masrafları: Mahkemenin keşfe karar vermesi halinde
• İcra masrafları: Tahliye kararının uygulanması için icra giderleri
• Vekalet pulu ve dosya masrafları

Avukatlık ücretleri ve dava masrafları hakkında detaylı bilgi için İzmir avukat fiyatları sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Kira Artış Oranı ve Uyuşmazlıkları (2026)

Kira artış oranı, 2024-2025 döneminde uygulanan yasal sınırlamalar nedeniyle kiracı-mülk sahibi ilişkilerinde en çok tartışılan konuların başında gelmektedir. Kira artışı konusunda doğru bilgi sahibi olmak, tahliye davalarını önlemenin ilk adımıdır.

Yasal Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre konut kiralarında yıllık kira artışı, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçemez. Ticari kiralamalar bu sınırlamaya tabi değildir.

2024 yılında uygulanan %25’lik kira artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. 2025 ve 2026 yıllarında kira artışları yeniden TÜFE (12 aylık ortalamaları) baz alınarak belirlenmeye başlamıştır. Bu değişiklik özellikle düşük kira ödenen uzun süreli sözleşmelerde mülk sahibi lehine önemli bir fırsat yaratmıştır.

Kira Artışını Kabul Etmeyen Kiracı — Ne Yapılır?

Kiracının yasal orana uygun kira artışını kabul etmemesi doğrudan tahliye sebebi değildir. Ancak mülk sahibi şu adımları izleyebilir:

1. Kira tespit davası açmak: Mahkeme, emsal kira bedellerini ve TÜFE oranını dikkate alarak yeni kira bedelini belirler.
2. Kira uyarlama davası: 5 yılı aşan kira sözleşmelerinde mahkeme, rayiç bedellere göre kirayı yeniden belirleyebilir.
3. İki haklı ihtar ile tahliye: Kiracı artırılmış kirayı ödemezse, yazılı ihtarname çekilir ve tahliye süreci başlatılır.

5 Yılı Aşan Kira Sözleşmelerinde Kira Tespiti

5 yıldan uzun süreli kira sözleşmesi ilişkilerinde hakim, TÜFE oranına bağlı kalmaksızın emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve ekonomik koşulları göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirleyebilir. Bu durum özellikle piyasanın çok altında kira ödenen taşınmazlarda mülk sahibinin en önemli hukuki aracıdır.

Kiracı Hakları — Mülk Sahibi Ne Yapamaz?

Kiracı hakları, Türk Borçlar Kanunu tarafından güçlü bir şekilde korunmaktadır. Tahliye süreci her zaman hukuki prosedürlere uygun şekilde yürütülmelidir. Aşağıda mülk sahibinin kesinlikle yapamayacağı eylemler yer almaktadır:

Mülk Sahibinin Yapamayacağı Eylemler

• Kapı kilidi değiştirme: Mahkeme kararı olmadan kiracının kilidi değiştirilmesi hukuka aykırıdır ve cezai sorumluluk doğurur (konut dokunulmazlığını ihlal suçu — TCK m. 116).
• Elektrik, su, doğalgaz kesme: Kiracının temel ihtiyaçlarını engellemek yasaktır ve hukuki/cezai sorumluluk gerektirir.
• Eşyaları dışarı çıkarma: Kiracının eşyalarına müdahale etmek haksız fiil oluşturur ve tazminat yükümlülüğü doğurur.
• Zorla çıkarma veya tehdit: Her türlü fiziksel müdahale ve tehdit ceza hukuku kapsamında suç teşkil eder.
• Kira sözleşmesini tek taraflı feshetme: Yasal şartlar oluşmadan sözleşmenin feshi geçersizdir.
• Fahiş kira artışı yapma: Yasal sınırları aşan kira artışı talep etmek geçersizdir; kiracı sadece yasal oranı ödemekle yükümlüdür.

Kiracının Korunduğu Diğer Durumlar

Kiracı hakları kapsamında taşınmazın satılması, kiracının tahliyesini gerektirmez. Yeni malik, satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarname göndererek 6 ay süre tanımalıdır. Ancak yeni malikin kendisi, eşi veya yakınları için samimi bir ihtiyacı varsa, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Ayrıca mülk sahibi, depozito (güvence bedeli) tutarını 3 aylık kira bedelini aşacak şekilde talep edemez.

Tahliye Davasında Arabuluculuk

2024 yılı itibarıyla kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk şartı henüz mevcut değildir. Ancak taraflar isteğe bağlı olarak arabulucuya başvurabilir. Arabuluculuk süreci dava sürecinden çok daha hızlı ve ekonomik olup ortalama 2-4 hafta içinde sonuçlanabilir.

Kira bedelinin tespiti, kira artışı uyuşmazlıkları ve tahliye konularında arabuluculuk yoluyla anlaşma sağlanması durumunda, anlaşma belgesi ilam niteliğinde olup doğrudan icra edilebilir.

Sık Sorulan Sorular

Tahliye davası arabuluculuk zorunlu mu?

Kira ilişkilerine ilişkin uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk şartı henüz bulunmamaktadır. Ancak taraflar isterlerse isteğe bağlı arabuluculuk yoluna başvurabilir. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa, anlaşma belgesi mahkeme ilamı niteliğinde olup doğrudan icra edilebilir.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası fesih bildirim süresi ne kadar?

Belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılması gerekir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise her 6 aylık fesih döneminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, 6 aylık fesih döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılması gerekmektedir.

Kiracı en hızlı nasıl tahliye edilir?

En hızlı tahliye yöntemi geçerli bir tahliye taahhütnamesi ile icra takibi başlatmaktır; bu yolla 1-3 ay içinde tahliye sağlanabilir. Alternatif olarak, kira borcunu ödemeyen kiracıya tahliye talepli icra takibi yapılarak 30 günlük süre verilir ve borç ödenmezse hızlıca tahliye kararı alınabilir.

Kiracı tahliye davasında görevli mahkeme neresidir?

İzmir kiracı tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir. İcra yoluyla tahliye takiplerinde ise İcra Hukuk Mahkemesi görevlidir.

Yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?

Taşınmazı satın alan yeni malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak şartıyla, bildirim tarihinden 6 ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. İhtiyacın samimi ve gerçek olması zorunludur.

Kira sözleşmesi bitmesine rağmen kiracı çıkmıyorsa ne yapılır?

Kira sözleşmesinin süresi dolması kiracıyı çıkarma hakkı vermez. Sözleşme aynı koşullarla otomatik olarak uzar. Kiracıyı çıkarabilmek için ihtiyaç, taahhütname, kira borcu gibi yasal tahliye sebeplerinden birinin bulunması gerekir.

Hukuki desteğe ihtiyacınız varsa iletişim sayfamızdan bize ulaşabilir veya 0555 154 64 91 numaralı telefondan arayabilirsiniz.